W marcu 2005 r. sprzedaliśmy nieruchomość z własnością budynków i prawem wieczystego użytkowania gruntów. Czy jesteśmy zobowiązani wnieść do gminy opłaty z tytułu prawa wieczystego użytkowania za 12 miesięcy, czy też mieliśmy prawo zapłacić proporcjonalnie do czasu trwania tego użytkowania, czyli za 3 miesiące?

Opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu nie stanowią podatku, jak również świadczeń, do których mają zastosowanie przepisy Ordynacji podatkowej. Mają one charakter cywilnoprawny i stosownie do tego zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym. Opłaty roczne wnosi użytkownik wieczysty przez cały okres trwania tego prawa (art. 238 k.c.).


Sposób i terminy wnoszenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego zostały określone w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wnosi się je przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok, poczynając od roku następnego po roku, w którym ustanowiono użytkowanie wieczyste (art. 71 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

A więc podkreślmy: Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok.
Analiza wymienionych przepisów prowadzi do wniosku, że obowiązek płacenia opłaty rocznej, obciąża każdego użytkownika wieczystego przez czas trwania tego prawa. Powstaje jedynie pytanie, czy „czas trwania” należy rozumieć w latach czy też np. w miesiącach?


Mimo, że ustawodawca nie określił tej kwestii wyraźnie, należy uznać, że opłata za wieczyste użytkowanie powinna być wnoszona za czas rzeczywistego wykonywania prawa. Tego rodzaju opłaty stanowią formę ekwiwalentu wobec świadczenia gminy, jakie stanowi umożliwienie korzystania z nieruchomości na podstawie umowy użytkowania wieczystego. Trudno byłoby wymagać wnoszenia opłat wynikających z umowy wzajemnej w sytuacji, gdy zobowiązanie drugiej strony już wygasło. Taka sytuacja naruszałaby zasadę równouprawnienia stron i byłaby sprzeczna z naturą umów wzajemnych.

Wskazany w ustawie o gospodarce nieruchomościami termin wymagalności opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, nie ma wpływu na podzielność bądź niepodzielność wnoszonej przez Państwa opłaty. Opłata ta ma formę świadczenia pieniężnego, które jest ze swej natury podzielne.

W opisanym przypadku, opłata roczna za użytkowanie wieczyste podlega zmniejszeniu proporcjonalnie, do czasu trwania prawa użytkowania wieczystego.

Argumenty potwierdzające przedstawione rozumowanie można znaleźć w wyroku Sądu Najwyższego z 17 grudnia 2003 r., (sygn. akt IV CK 244/02; opublikowany OSNC 2005/1/14) który stwierdził, że:

… „Przepisy art. 238 k.c. i art. 71 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakładają na użytkownika wieczystego obowiązek ponoszenia na rzecz właściciela opłaty, która stanowi ekwiwalent za obciążenie prawa własności użytkowaniem wieczystym. Rozpowszechniony jest pogląd, że skoro opłata za użytkowanie wieczyste ma charakter opłaty rocznej, należna jest uprawnionemu w całości, bez względu na to, ile czasu prawo użytkowania wieczystego faktycznie istniało w danym roku. W konsekwencji należałoby przyjąć, tak jak to zrobił Sąd Apelacyjny, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie zwalnia z obowiązku uiszczenia całej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego za rok, w którym została wydana decyzja o przekształceniu. Powszechność powyższego stanowiska nie dowodzi jego trafności. W tym samym wyroku Sąd Najwyższy zauważa też, że ustawodawca ustalając, że wynagrodzenie za prawo użytkowania wieczystego ma być płacone w formie opłat rocznych, kierował się oczywistą intencją. Bez wątpienia chodziło o zapobieżenie płaceniu jednorazowej ceny za cały okres użytkowania wieczystego, co zacierałoby różnicę między tym prawem a prawem własności. Opłatę roczną trzeba rozumieć jako opłatę wnoszoną co roku, a nie opłatę za cały rok. Opłata roczna obejmuje okres całego roku, ale tylko wówczas, gdy przez cały rok prawo własności obciążone jest prawem użytkowania wieczystego. (...) Sformułowanie zawarte w art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami „z góry za dany rok” oznacza jedynie to, że obowiązek opłaty powstaje w każdym roku trwania użytkowania wieczystego i opłata płacona jest z góry, natomiast nie oznacza, że opłata należna jest także za część roku, w której użytkowanie wieczyste już nie istnieje.

Należy podkreślić, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste gruntu, wiąże każdego kolejnego nabywcę tego prawa. Nie ma znaczenia, czy prawo użytkowania wieczystego nabył on bezpośrednio od Skarbu Państwa, gminy, powiatu, czy też od osoby, której prawo to już przysługiwało.

Na kanwie rozpatrywanego zagadnienia, można tu zarekomendować, by strony transakcji uregulowały problem w umowie sprzedaży, poprzez zawarcie klauzuli w umowie, z której wynikałoby, od jakiego momentu opłatę z tytułu użytkowania wieczystego płaci kupujący, choć nie jest niezbędna, to jednak pomogłaby stronom transakcji uniknąć wątpliwości.